您与买家签订了一份附条件合同，例如以买方获得银行贷款作为合同生效的先决条件。而买家却迟迟没有得到银行的贷款协议。长久的等待让您想要退出交易。此外有人已经向您提出了一个没有先决条件的报价，您该怎么办？法国Picovschi律师事务所自1988年成立来，在不动产法领域具有丰富经验，能够为您提供全面的咨询与诉讼服务。

合同失效：一种意义深远的惩罚

购买不动产从来都 不是一个小项目。您将在法国购买不动产，您需要仔细考虑并为自己给以保护以应对不动产买卖中存在的风险。

出售房地产的传统程序是在出售合同之前签署一份销售协议，也称为销售承诺。

在这个阶段，买方有全款收购房产的情况很少。 自2016年2月10日的命令于2016年10月生效以来，买方通常会在销售承诺中插入一个或多个先决条件，该制度被编入法国《民法典》第1304条及以下条款。

许多条款可以被认为是先决性的。先决条件的后果是，在这些条件得到满足的之前，合同将不会生效。最常见的先决条款是获得银行贷款或获得建筑许可。

买方能够保护自己不受银行可能拒绝向其提供信贷或市政当局拒绝向其发放建造房屋所必需的建筑许可证的影响。

在这种情况下，不满足这些先决条件可能会破坏卖方的房地产项目。在该领域有经验的专业人士会为您预见所有可能的情况，以避免这种陷阱。

根据法国《民法典》第1304-6条的规定，如果不履行先决条件或先决条件没有得到满足，合同原则上是无效的，并自动废止。在这个意义上，最初有效的契约由于没有满足先决性条件而失去了效力。例如，最高上诉法院于2017年3月9日裁定，"在一个协同销售承诺中，规定了履行先决条件的时限，而在规定的时间内，这一条件没有得到满足，则销售承诺失效"。原则上，一旦期限过了，买方和卖方都不受销售承诺的约束。这种失效是自动的，不需要正式通知。合同被视为从未存在过，任何已经支付的押金必须返还给原买方。

然而在实践有时会发生这样的情况：尽管合同中规定的先决条件没有得到满足，但买方或卖方仍然想利用该合同。

如果这些条件现在得到满足，即在获得贷款或建筑许可证的情况下，买卖双方将在负责记录的公证人面前以公证文书的形式重新订立销售合同。

防止合同失效

因不履行先决条件而被宣布无效的合同不能 "起死回生"。这意味着，买卖双方将不能在利用这个合同进行公证。整个程序必须重新启动。

为了避免这种严重的后果，买卖双方如果仍然想签订合同，可以在为实现该条款所预见的期限结束前要求放弃该条款。这一决定将对出售房产的另一方具有约束力。

法国《民法典》第1304-4条规定，“只要先决条件尚未得到满足，一方当事人可以自由放弃为其专属利益规定的该先决条件”。该条文澄清了放弃先决条件的可能性，因为判例法在这一点上长期以来一直没有定论，而是逐案处理。虽然法院最初认为在一项条件得到履行后不可能放弃该条件，但后来法院撤销了该裁决，认为一方当事人可以放弃该条件的利益，而不履行该条件不能使承诺失效。

民法典的修改对此进行了明确。在满足以下两个要素的情况下，一方当事人有可以放弃一个先决条件：

• 该条件必须没有得到满足，否则就不可能放弃；
• 该先决条件是为了放弃它的一方所制定的专属利益。对于为了双方利益而规定的条件，在双方同意后，可以放弃。

而如果合同没有规定履行这些条款的时间限制，那么合同会发生什么变化。

法国最高法院第三民事庭2014年1月15日的一项判决称，在没有时间限制的情况下，重新订立合同的期限只构成一个起点，当事人可以从这个起点要求强制执行承诺。

为了避免不愉快的意外，房地产领域的律师会建议您规定一个独立于履行销售承诺的期限。先决条件的条款的内容和措辞，以及当事人在缔结合同时的意图会导致不同的后果。

律师也可能向您建议事先约定，规定不履行先决条件不会让合同自动无效。但制定该约定的条件是严格的，法律要求在初步合同中的明确提及。

法国Picovschi律师事务所在房地产法和财富管理方面拥有30多年的经验，能为您的房地产投资提供建议和指导。