法国大城市的租金激增是近年来一个普遍现象。 这就是为什么政府要根据2018年11月28日的ELAN法律建立租金调控系统的原因。本文就该法律的主要内容以及如果超过租金限制，业主将面临那些惩罚做出阐，法国Picovschi（奥鹏）律师事务所具有30多年的房地产法律经验，可以帮助您理解这些规定。

在哪些地区的租金受ELAN法律的监管？

关于住房，开发和数字技术发展的2018年11月23日第2018-1021号法律，即“ ELAN”法，于2019年7月19日生效，彻底改变了租金调控领域。

在ELAN法律之前，是2014年3月24日第2014-366号ALUR法律，一项旨在通过公共权利来稳定房屋租金，尤其是通过一些巴黎房屋租金的观察，巴黎地区租金已经亮起红灯。

自2019年7月19日至2023年11月23日，在与ALUR法律适用的同一地区使用租金调控系统。 一般而言，它遍及所有设有EPCI（跨市镇合作的公共机构）的地区。

对于受1989年7月6日法律约束的房屋租赁合同，适用于以不带家具或带家具的、作为主要或混合住宅的出租屋。

在巴黎，是2019年4月12日的第2019-315号法令将该调控体系落实到位。 因此，受制于以1989年7月6日法律的不论是裸租房还是有家具的租房也都受到该法令的调整。在里尔，该调控体系自2020年3月1日起启用。

但是，该租金监管体系不适用于性质为非主要居住地住房而订立的租赁合同，因为这些合同不属于1989年7月6日的法律范围。

受管制的租金是多少？

对于巴黎市，法兰西岛（Île-de-France）府和巴黎府（2019年5月28日）的命令确定了该地区的参考租金。因此，分为：

• 基准租金
• 相对减少的租金（参考租金的-30％）
• 相对增加的租金（参考租金增加20％）

由此可见不可超过的最高限额是相对增加的租金。此外，ELAN法律禁止房东通过更新参考租金指数（IRL）进行的来变相增加租金，该规定还指出，除租金金额外，还必须将参考租金指数在租赁合同中写明。

要了解巴黎的租金价格，您可以查阅地区和省际间住宿房屋管理局（DRIHL）公示的交互式地图。根据房间数量，建造时间，出租类型，住宿地址及其附近情况，预设的金额可能会有所不同。

如果业主期间进行了重大的房屋装修或者在之前的租金过于偏低，则租金限制令允许在续租的情况下增加租户的租金。

如果不遵守增加的租金会受到什么处罚？

巴黎行政长官可以要求出租人在2个月内使租约符合要求，并将多付款项退还给承租人。如果在催告未果的一个月后，行政长官有权对未遵守规定的的自然人处以最高5000欧元、对于法人处以最高15000欧元的罚款。

此外，如果您决定增加租金，则必须证明其合理性，以防止房客通过挂号信向调解委员会或法院寻求纠纷解决的法律方案。

如何合理规避限制？

首先，有必要澄清一下，对于这种在Airbnb上租房的特殊情况下，在法国是受《建筑和住房法》管辖的。因此，您的主要住所每年不能租用超过120天的期限。但是，如果出租的仅是一个私人房间，则该限制不适用。

相反，如果这是您的非主要住房，则没有任何限制。由于Airbnb的租赁合同不受1989年7月6日法律的约束，因此不适用租金调控系统的限制。实际上，如果被定性为一个季节性租赁，那么租期不能超过3个月，并且租金和费用已经被提前计算。但是，请注意，在实践中，被定性为季节性租赁而不受租金限制规定的一个重要条件是，出租房是承租人的主要住所，如果所租住的房屋不构成租户的主要住所，那么季节性租金合同将被重新认定为带家具的租金，从而受到租金限令的约束（案例 : 卡昂上诉法院，2008年9月4日）。

因此，对于业主出租人可以通过将房屋置于季节性租赁（比如Airbnb型）的方式合理规避租金调控系统的限制，具体做法可以是将自己的非主要住宅出租，甚至可以出租给公司作为办公用房来实现更自由的租金订立空间。

请记住，这种租金调控系统是一种不具有追溯效力的法律规定，也就是说，它仅适用于在不同地区生效后新签订的租赁合同。

法国奥鹏律师事务所（Avocats Picovschi）是一家在巴黎拥有多年房地产法律专业知识的律师事务所，可以轻松为您解决这个棘手的在法国房屋租赁中出现纠纷和问题，以最大程度地保护您的利益，并为您提供建议和指导。