在法国，所有房地产产生的收入，从房屋出租的租金到买卖转让的利润，都要依法纳税。比如在房屋交易买卖中，房主有义务根据转让的价格缴纳个人所得税。但是不管怎样，法律还是预设了一些可以适用免税或者减税规则的情况，比如非常典型的将主要住宅出售的情况就是其中之一。另一方面，税务审计也可以对税务机关的一些决定做出质疑。所以对于房产所有人来说可能随时收到税务机关的审计通知并且对过往的税务缴纳做出质疑和调整的要求。那么关于房产的税务申报到底应该如何统筹优化？今天法国奥鹏律师事务所就此为您解答关键问题。
什么是房地产资本利润？
根据法国国家统计局的数据显示，在法国约有1760万纳税人拥有至少一套房产作为主要住宅。一般情况下，大部分家庭大概需要至少持有该房产十年以上才会考虑出售。房地产资本利润即出售房产时售出的高价而产生的利润。对于出售主要住宅产生的利润可以免除所得税征收，但是对于其他的非主要住宅的转让产生的利润，是需要按利率缴纳税款的。那么房地产交易的税收究竟是多少呢？
关于房产交易的利润评估需要考虑非常多的标准。一个最简易的办法就是用房产的出售价格减去买入价格即为其税前的利润额。但是装修的成本和交易的手续费应该是也可以计入成本的。
由此，需要缴纳所得税的房地产的利润一般是产生于：
- 直接拥有的房产
- 通过房地产公司或者房地产证券公司持股拥有的房产
- 房产相关权利比如裸产权
关于房地产资本利润需要了解的几点
法国税法通则第150条 U款和I款规定了纳税人基于房产转让产生的个人所得税的义务。一般情况下房产交易的利润税率为19%。同时，行政机关同时对超过5万欧元的的房产利润额外征收附加税。根据利润的金额大小附加税率为2%-6%之间。这里有个例外需要注意，土地的买卖不适用附加税的规则。
除了有关个人所得税和附加税款的缴纳，您还应该预留相关的社保款项的支付。这部分金额可达到房产交易利润的17.2%，其中包括：
- 9.2%的一般社会分摊税 （Contribution sociale généralisée (CSG)）
- 7.5%的社会风险共担税 （Prélèvement de solidarité）
- Prélèvement de solidarité)
这些款项集合起来大概可达到上文提到的房产交易获得利润的17.2%，用于支付社会保险和税务款项。在您准备缴付这些种类繁多的税务款项之前，最重要的一步是通过一些必要的计算来尽可能准确的估算房产交易中您将获得的利润总额。
在实践中，所有基于房产交易产生的费用都应该在缴税过程中得以考虑。同样房产卖家得到的所有补助和经济上的收益都应计入利润中。以下我们列出一些可能涉及的重要费用和收益项目：
- 用于房地产评估成本和费用；
- 装修费用一般为房产购买价格的 15%；
- 公证费；
- 产权过户费；
- 道路、网络建设以及邮政配送等基础设施的费用；
- 建筑、修复和翻新工程费用；
- 租户驱逐赔偿；
- 在转让时支付给卖方的其他赔偿。
只要这些款项信息收集齐全，税务机关即可对相关纳税人的应交税额进行计算。
一些实用信息：
在房产持有五年以后，是可以将房屋的装修费用计入税款计算，以减少应缴的个人所得税。法国税法通则规定了15%的房屋购买价格可作为装修费用计入税务计算中。但是如果您有保留相关的发票和收据，您也可以选择根据实际装修费用金额来计算。（这样一来如果您的装修花费如果超过买房价格的15%，则更有利于税务减免的计算）。
关于房产转让的费用和成本计算，税法通则规定了房产购买价格的7.5%的通用税率。但是还是刚才提到的但是如果您有保留相关的发票和收据，您也可以选择根据实际费用金额来计算。
房产交易利润的税务减免 ;
纳税人可以根据税法通则中规定的关于房产收益的一个税务减免的条款相应减免一些交税的压力。该条款与房主持有房产的年限息息相关，因为它只能在对房产持有的第六个年头起开始适用。
因为这个减税规定是逐渐对应纳税额度进行削减的，纳税人甚至可以根据对房屋持有的年份获得税务免除的结果，即对房屋持有22年以上的房主在转让房产中可以对房产利润免除上缴个人所得税的义务。但是，对于社会保险税务款项的减免要等到对房屋持有的30年以后。
关于房地产资本利润税务减免的几种情况：
根据法国税法通则的第150条第U款第II项第一点，对于主要住宅的转让时不用根据所得利润上缴所得税。这个免税条款也可以适用于直接附属建筑物的转让中(比如车库或者顶层阁楼小户型又称“女佣房“) 。
法国税务机关如何定义“主要住宅“？
对于税务行政机关而言，“主要住宅“是指房主正在使用并且惯常使用的房屋。不同于非主要住宅，
被称为主要住宅的地方，应该是房主全年中主要生活的场所。故房主需要在转让前在该房屋中住满6个月才能享受这个税务减免的条款。税务机关根据相关的证据和具体情况进行细致的分析后，才可以认定相关住宅是否可以被认定为主要住宅。
具体涉及的证据，您可以提供：
- 最新的居住证明 ;
- 以该住址做出的住宅税声明；
- 电费缴费收据；
- 共有产权费用清单；
- 邻居证明；
- 财产登记税；
除了上述列出的支持文件外，税务机关还会根据一些列的线索来确定收到文件的真实性。所有税务申报中产生遗漏或者造假都可能产生严重的税收处罚。
房地产利润的税务免除条款的适用需要满足一些不同的条件：
虽然房地产转让的利润可以适用免税条款，但是还是需要满足一些不同的条件。只有在这些条件都满足的情况下才能真正实现税务减免。
此外，这也是税务行政机关对一些房产转让的税务申报材料做出税务整改的决定的原因。同时也正是在您税务减免的申报收到质疑的这个关键点，税务调整的问题也会同时被提出来。
在解决这个问题之前，最好先了解税务机关如何评估不同的免税案例。 有时，只是由于很小的不合规就可能丧失这个税收减免的优惠政策。
关于空置住宅的情况
如果法律规定一年中的大部分时间都必须有人居住，那么空置住宅应该如何适用规定呢？ 事实上，业主在将其房产公开出售后一般就会搬家。 从公开出售之日到找到买家，该物业可能会一直无人居住。 这也就是我们通常提到的“空置住宅”的概念。
法律对于在合理时间范围内的“空置住宅”的具体情况保持灵活处理的态度。房产卖家甚至仍可以享受税务减免条款在其房屋空置22个月以上。但是房主为什么将房产空置的动机需要具体分析后才能确定是否可以认定其符合税务减免的条件。同时需要注意的是也会出现税务机关对于空置很短时间的住宅适用免税条款而提出质疑的情况。
对于房产价格的哄抬
希望出售其财产的业主必须完成必要的转让谨慎义务。 如果出现阻碍因素可以延长住宅的空置期，税务机关可以驳回免税的申请。 比如当房产因为价格太高而找不到买家时，就可能会出现这种情况。
顺便说一下，对此税务机关会将房产的销售价格与市场平均价格进行比较。 市场估值与房产售价之间的差距过大可能会对税务部门的决定产生影响。
灾后主要住宅的出售
主要住宅的转让出售也可能是由于遭受火灾或水灾等灾难。 业主决定在整修期间离开他的旧居。 一旦房屋被重建，就可以将其出售。 这样一来，在重建期间房屋就是空置住宅。
这种情况下对免税条款的适用一般是被税务机关认可和接受。 即使房屋最终售出是在灾难发生的数年之后，纳税人仍然可以免税。 例如房屋在爆炸后变得对人体有害的例子，其修复可能需要数年时间，但如果纳税人将其出售，则无需缴纳任何税款。
离婚后放弃主要住所
还有一个经常出现的情况，主要住宅的出售是因为离婚引起的。比如屋主在分居后，其中一方多年未在该房产中居住，而另一方仍留在该住所，最后决定将房产出售的情况就可以考虑适用免税条款，但是需要遵守法律规定的合理的房产转让期限，一般是24个月。这个期限不是指离婚之日到房产转让之日的期间。
转让的对象也可以是作为未来主要住宅的正在建设中的房屋。因为已婚的房主有建造共同居住房屋的计划，但是计划因为离婚而中断甚至不能完成。在这种情况下，只要房主可以证明这个正在建造的房子是计划在未来用作的主要住宅的，就依然可以适应免税计划。
因为入住养老院而离开原住宅
由于房主年事过高，进驻养老院而留下原有住宅无人居住。这种情况下税务局一般表现出比较宽容的态度。 但是一些条件还是需要满足的：
- 转让需要在进入养老院以后的48个月内完成，并且以房屋过户的签字日期为准。
- 适用免税条款的房主在过去的2年内不是不动产财富税的纳税主体(ISF)
- 房主的需要缴税的收入不可以超过税法通则第1417条的限度
- 由同一缴税家庭的成员来珠澳看房屋的情况是被法律允许的。
哪些是房产转让免税条款适用的主要条件？
首先基本原则是对于作为主要住宅的房产的出售的收入以及其附带建筑物不需要缴纳个人所得税，但是仍有一些条件需要满足：
- 转让在将房产公开出售的24个月内完成（除了上文提到的由于入住养老院或者遭受灾害而转让房产的情况例外）
- 转让人拥有足够的证明材料来说明房屋长时间无人居住的合理原因
- 转让人不是房地产财富税的缴纳人
对于非主要住宅的房产转让适用哪些规定？
对出售主要住宅的收入享受免税政策，并非纳税人可以享有的唯一相关的税收优惠，还有一些其他的“规定的例外“能达到减免税务的效果。比如对于不超过1万5千欧元房产的转让或者第一次出售非主要住宅都是可以适用减税的”例外“。
第一次出售非主要住宅
如果您拥有一处非主要住宅并且希望将其出售，法律明确规定如果是首次对非主要住宅的出售，不论利润额度多少，都是可以享受免税条款，而不用上缴个人所得税。同时这也适用于您用来作为投资的的并且用于出租的房产。
关于对于首次出售非主要住宅的收入免税条件是：
- 在过去四年中转让人还不是现在主要住宅的房产所有人
- 转让人签订该转让获得的利润用于购买主要房产，并且购买必须在转让后的两年内完成。
换言之，主要住宅是通过租赁而来，但是拥有作为非主要住宅的房产的房屋所有人，再出售该房产时可以对所得利润享受免税政策。但是转让的目的必须是购买新房产作为主要住宅。
不超过1万5千欧元房产的转让
对于所有不超过1万5千欧元房产的转让都可以享受免税条款。这也涉及共同所有权股份、附属建筑物（例如车库或停车场）。如果相关财产由两个配偶各自拥有 50% 的份额拥有，则豁免也将生效。 但是，该房产的总售价不得超过 30,000 欧元。
对于专门用作带家具的出租房屋（LMP）的特殊规定
如果您将一个用于商务用途，那么您具有专业出租带家具的房屋(LMP)的从业者身份和法律地位。这种类型的租赁投资有特定的条件，即：
- 豁免适用于年收入低于 90,000 欧元的 LMP管理人；
- 超出此上限，税收管理部门对 90,000 至 126,000 欧元的收入给予税务减低的优惠。
税务调整具体发生在哪个阶段？
根据前文所述，不同的因素都会影响税务机关的最终的判断。尽管有现行法律作为框架，但是免税条款的适用还是会引起很多困惑。但是法国的缴税制度，包括个人所得税和增值税的缴纳,都是建立在纳税主体税务申报和税务机关税务审核的基础上。
因此，税务机关对纳税人税收审核是十分严格的。 它旨在检查声明的真实性，并针对遗漏和不准确之处采取税务纠正措施。 这就是税收调整发挥作用的地方。对于纳税申报中有遗漏或者错误的情况下，纳税者应该做好被征收额外的补缴税收的准备。 此外，如果他故意遗漏或伪造税务声明，税务整改的决定还会伴随着严重的罚款和刑事处罚。
什么是税收调整？
税务调整或整改建议是继税务审查之后提出的一整套遵循税务纠正程序。 事实上，税收调整旨在在发现错误或遗漏后纠正税基。 这些不准确之处是通过税务审计发现的的。 税务机关有权对纳税人财产扣减来实现税务纠正。 税收调整涉及：
- 公司税；
- 所得税;
- 房地产财富税。
对房地产资本利润收益的税收调整可以在出售房产后纠正税基。对主要居所进行出售转让的人可以免税。 但是，在税务审计之后，税务机关根据审查结果也可能会决定取消此豁免。 如果是这样，税务局将提交整改建议，要求纳税人补缴税款和罚款。
税收调整的不同阶段是什么？
在发现纳税人的申报不诚实后，税务调整建议在税务审计结束时生效。税收调整涉及不同的阶段，每个阶段都可能会引发诉讼。
发送整改通知
税务机关向纳税人发出整改通知书，告知其税款的调整需要。本通知以挂号信形式发送，并附有收到确认函。挂号信必须注明要追回的罚款和税款。它还必须说明进行更正的理由。
收到挂号信
纳税人有 30 天的时间回复这封挂号信。如有必要，税务机关可以再给他 30 天或 60 天的时间来发送合理的信函。此时，出现两种情况：要么接受政府的决定，要么挑战其决定并要求更正。
有争议的主张
如果纳税人拒绝补缴税款，他可以提出有争议的诉求。这时，他可以将诉求提交给地方税务局或者税务委员会的相关部门。
暂停付款的请求
如果有关人员没有经济能力来补缴税款，他可以要求暂停付款。在这种情况下，他将有尽可能多的时间，直到政府回应他的投诉。
房地产资本利得税调整的截止日期是什么时候？
税务机关自纳税申报之日起有 3 年的时间进行纳税调整。因此，您在2018年的申报可能会在2021年之前受到控制。税务机关可能会在2021年12月31日之前发布整改建议。
您在申报房地产资本收益时需要帮助吗？您是否接受过税务审计并希望对调整金额提出异议？ 法国巴黎奥鹏律师事务所Avocats Picovschi 自 1988 年起在巴黎开展税法业务，协助您处理与税务机关的关系。
