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出售不动产:优化您的不动产资本收益!

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当您出售不动产时,您将实现不动产资本收益。该收益将根据所出售不动产的性质进行纳税。在法国,不管是出售土地、主要住宅还是二套房,您都需要注意税收规则。为了能保住大部分不动产资本收益,您需要做一定的准备。Picovschi 律师事务所的税法和不动产法领域的律师将帮助您优化您的不动产资本收益。

不动产资本收益要交什么税?

您即将进行一笔不动产交易,想知道您是否需要为实现的资本收益缴税?

首先,您要知道这里的应税资产是指不动产(不管是建筑物还是土地),另外不动产权涉及用益物权、虚有权、地役权等。

在法国,不动产资本收益原则上要交纳资本所得税(19%)和社会保险费(15.5%),总税率为34.5%。

但是法国税法对不动产收益规定了一些减免措施。在这些减免措施下,有些资本收益可以完全或部分免税。

需要提请您注意的是,如果您是法国居民纳税人,在国外拥有不动产,原则上您在国外实现的资本收益不需要在法国纳税。如果您不是法国居民纳税人,您在法国出售不动产所实现的资本收益原则上也不需要在法国纳税。

当然,任何原则都有例外。我们优秀的不动产法和税法领域的律师能够为您提供咨询服务,为您提供适合您的优化方案。

资本利得有哪些减免税?

根据不动产的持有时间,或是不动产本身的性质,有的资本利得是可以免税的。

  • 根据不动产持有期限而给予的减免

根据不动产持有期限而给予的资本所得税减免从持有不动产的第五年开始计算。

在持有不动产的第五年到第二十一年期间,资本所得扣除率为6%,社保费的扣除率为1.65%。

在持有的第二十二年,资本所得扣除率为4%,社保费扣除率为1.60%。而超过二十二年,资本利得只缴纳社保缴费。

在持有不动产的第二十二年和第三十年期间,社保费的扣除率为9%。

因此,在持有不动产二十三年到三十年之间,对不动产所得免征资本所得税,只需缴纳社保费;在持有三十年以上不动资则完全免税(资本所得税和社保费)。

例如,如果您出售一套持有时间在十五年到十六年之间的不动产,扣除情况如下 :

  • 资本所得税:60%;
  • 社会保险费:16.50%;

需要注意的是,对特殊地区的拆除重建作业或建筑用地的转让有某些特别的减免措施。

计算减免税额,进而计算应税资本收益是一项非常棘手的工作。我们的律师将能够帮助您准确地申报实现的资本收益金额,从而避免税务审查或更严重的税务调整。

  • 对基本住宅免征资本所得税

在出售您的住宅时,如果该住宅是您的基本住宅,由此产生的资本收益将完全免税,但前提是这个住宅直到出售当天都是您的基本住宅。

需要注意的是,税务机关在认定是否为基本住宅上有一定的灵活性。在挂牌出售前,您一直住在该房屋,但在出售时是空置的?原则上,在税务机关认为正常的时间内出售该房屋,您可以享受免征资本所得税。

退休人员和成年残疾人或公司住房持有人适用特殊条件。

  • 对二套住房的减免条件是什么?

在一定条件下,出售除基本住宅以外的住房可以免征资本利得税

  • 您必须在出售前四年内没有基本住宅 ;
  • 获得的资金必须用于购置或建造基本住宅(基本住宅的购置必须在转让之日起二十四个月内进行)。

此项免征仅适用于纳税人的首次转让。

此外,由于这是一个可选的免税,只有在您主动提出时才会适用。

如何计算您的资本收益?

首先,要正确计算预期资本收益。

您不仅需要计算销售价格和最初的购买价格的差价,还需要将销售时的处置费用从销售价格中扣除,如佣金、ERP、消防安全检查费用等。

在确定资本收益时必须考虑到这些费用。

就购买价格而言,还需要将购买时支付的各种手续费加入收购成本。原则上是7.5%的定额加价,但是作为卖方,在能够证明公证费、登记费等的前提下,您可以选择按实际支付的费用来增加。既然这对您来说是一个选择,那么选择两者中较高的一个将使您产生更大的税收收益。

如果您在继承时成为被转让财产的所有人,则以继承税申报单上注明的收购金额为准。购置成本就会因缴纳遗产税而增加。

此外,还可以加上自购房以来对房产进行的工程量,如果您拥有该房产超过5年,则可以选择按购房价格的15%进行减免(油漆、地毯等费用除外)。

如何降低资本所得税基?

您一定明白了,优化资本收益的一个重要方法是对税基的减免。

另外一个方法就是在售价或买价上做文章。

为了影响售价,您必须确保在房产销售契约中包含一些与您所承担的销售费用有关的文件和信息。不管是涉及到取消抵押的费用、专家费、强制检查费用、负责销售的地产代理的佣金,还是其他任何类型的费用,作为卖方,您应该确保在销售契约中清楚地说明这些费用,以便从销售价格中扣除。

就购房价格而言,优化后会涉及到其金额的增加,特别是增加公证费、登记费、各种不同的佣金、工程造价(不含租金支出)。

不过,对于通过加入工程价款来抬高购房价格的行为,判例法已经做出了一定的说明:该工程必须是由真正的企业进行的,业主自己实施的工程不能计算在工程造价中,至少不能全部计算在内。

其实如果您在起草销售合同、整合必要的降低销售价格或提高购买价格的文件时得到帮助,有很多方法可以优化您的不动产资本收益。此外,房地产税收非常的繁琐,当事人往往很难确定选择哪种税制,哪些部分可以减免税,或者买卖价格要做哪些调整。对这些问题的掌握是简化您的房地产交易,从而优化资本收益的关键。

Picovschi律师事务所在不动产税收方面已经有30多年的实践经验,能在您的不动产销售项目中为您提供全面、卓越的咨询及诉讼服务。

无论您是法国国内或国际投资人,无论您从事不动产或与不动产相关的行业,您都可以相信我们。

该文章可在网上供市民参考。我们会根据需要定期更新。由于法律制度的不断发展,我们不能保证本文中的信息仍然有效。如果您有任何关于本文的法律问题或疑问,可以通过电话+33 1 56 79 11 00联系我们。本律师事务所不为该文章包含的不准确或者过时的条款承担责任。

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