在法国，建筑许可证是建设项目竣工前颁发的行政许可。 法国《城市规划法》规定“对于建筑工程，即使没有地基，也必须先获得建筑许可证”。 该许可证的签发取决于这些项目是否符合城镇规划规则。 获得签发此许可证可能需要一位精通法国房地产法的律师协助，因为在某些城市和地区有时很难获批。 法国奥鹏律师事务所（Avocats Picovschi） 拥有房地产法和城市规划法方面的专业律师，可以为您的在法国的建筑项目提供法律支持。

什么时候需要建筑许可？

首先，应区分新建筑和现有建筑。

原则上所有新建建筑都需要建筑许可证。 但是根但是据《城市规划法》，由于“它们的性质或重要性非常低”，有些新建筑是可以免除这些手续的。 例如，小于 20 平方米的独立房屋就是这种情况。反之对于任何建筑面积超过 150 平方米的建筑，就必须专业建筑师参与工程。 同时还有一些新的建筑只需要简单的事先声明即可。房地产律师可以帮助您了解确定建筑工程项目到底是否需要申请建筑许可证，起到至关重要的作用。

对于扩建、现有建筑的加高、阳台或车库的建造之类的项目，如果工程导致建筑面积或占地面积超过 20 平方米，必须申请建筑许可证并获得批准。 对于 5 至 20 平方米的建筑项目，需要预先递交声名即可。 总之不论出于任何工程理由，还是其他情况，都应核实工程所在地是否包含在地方城市规划（ PLU） 或土地使用计划 (POS) 中。

那么建造游泳池呢？ 这一切都取决于游泳池的大小以及游泳池是否被覆盖。

律师又一次将在您的建筑工程计划的关键的第一步起决定性作用。

如何申请建筑许可？

《城市规划法》规定，建筑许可证的申请必须提交给计划建筑工程所在市的市政厅。 该请求可以由土地所有者或代理人提出。 该申请的处理时间对于独立式住宅及其附属建筑为 2 个月，对于其他项目为 3 个月。 请注意，如果建筑位于著名的遗址或历史古迹附近，则申请处理时间也是 3 个月。

申请后市政厅可能会有怎样的回应？

批准建筑许可证

拒绝建筑许可证

没有反应

暂停申请

如果许可证遵守城市规划规则和 地方城市规划（PLU），原则上没有理由拒绝。 在这种情况下，市政厅按照法令规定并通过 挂号信或电子邮件将决定发送给您。 如果 PLU 正在接受审查，则可能会暂停相关的建筑许可审理。 在这种情况下，市政厅可​​以暂停其已经颁发的批准决定 2 年。当然此时市政厅是需要提供这样做的正当理由。

如果拒绝，市政厅会通知您拒绝的原因并且上诉的可能。 之后收到拒绝的一方可以在可以根据拒绝的原因修改申请资料或并要求市政厅在拒绝决定做出后的 2 个月内重新审查。

如果在规定期限内没有收到回复，请注意这样就是默认授予许可的情况。之后，您可以要求市政厅为您颁发默许的建筑许可证。

建筑许可证一经签发，有效期为 3 年。 如果在此期限内未进行施工，则许可证已过期。

施工许可证被拒怎么办？

如果申请被拒绝，您有两种选择：

非争议性上诉，包括向作出有争议决定的行政部门提出的投诉，以解决行政决定引起的争议；

当申请是以国家的名义拒绝时，可以向省长提出更高一级的上诉；

有争议的上诉，是要向行政法院提出诉讼。

这时后房地产律师就可以更具您的情况对具体应该采取何种方式的上诉和救济提供建议，并在发生诉讼时对您的案件进行代理。

第三人是否可以质疑建筑许可的有效性？

在需要实施装修建筑工程的情况下，会出现各种邻里之间由于需要施工的需要而出现的有关相邻权的争议。这种情况下第三人是有权对已经颁发的建筑许可提出异议。法国著名的莎玛丽丹百货公司的建筑许可证就是因为第三方的质疑而被取消。这时是有可以就此提出诉讼。

这些与邻居发生的争议可能成为实工过程中的真正的障碍。第三方对建筑许可的质疑以及对违规建筑的投诉都可能导致工程停滞以及与市政府发生争议。此时律师的作用再一次彰显。因为律师作为更有优势的沟通代理人为您通过友好的方式地解决争议展开谈判。

法国奥鹏律师事务所（Avocats Picovschi） 在城市规划法和房地产法领域拥有 30 多年的丰富经验，可在与获得建筑许可证相关的复杂行政手续和程序中为您提供帮助。 尤其是十分复杂的行政诉讼，我们律师的专业知识可以为您明晰您的权利和义务。