文章摘要：

• 什么是房地产建筑销售公司（SCCV）？
• 房地产建筑销售公司（SCCV）如何运行？
• 房地产建筑销售公司（SCCV）的优势是什么？
• 有哪些风险和缺点？

在法国，您是否有建造一栋甚至几栋房屋的计划以便日后可以出售而从中获利？这时您可能想到创立一家房地产建筑销售公司，并以其名义建造该房产，却从下手 ?法国奥鹏律师事务所（Avocats Picovschi）在法国巴黎拥有30多年的房地产法律经验，为您提供有关法国房地产建筑销售公司（SCCV）的相关法律信息，以便您的房屋建造计划更加顺利且安全。

• 什么是房地产建筑销售公司（SCCV）？

房地产建筑销售公司（SCCV）又称不动产建筑销售民事公司（SCI de construction vente）是一种以民事公司法人来管理不动产的法律制度。目的在于可以将房产尽快出售并获取升值利益。与传统的不动产民事公司（SCI）最大区别是房地产建筑销售公司（SCCV）的目的在于在房产建造完成后可以将其立即出售。

房地产建筑销售公司（SCCV）也可以购买土地或拆毁已建房屋以便可以实施建筑计划，建筑租约甚至是翻新房屋。

• 房地产建筑销售公司（SCCV）如何运行？

对于SCCV适用的法律条款基本上与传统的SCI相同。要创设一家房地产建筑销售公司（SCCV）需要至少两个合伙人，合伙人可以是自然人也可以是法人，国籍或是注册过可以是法国也可以是外国，原则上合伙人没有上限，但是要符合一定行政手续。

关于税收制度，每个合伙人在出售不动产的交易中获得一部分利润。该报酬根据各合伙人在公司股本中的参与比例而定。因此，与简易公司 SCI 不同，SCCV 无需缴纳公司税 (IS)：每个合伙人直接对其所获得的利润缴纳所得税（见法国《税法通则》第 1655 条之三的规定）。

• SCCV的优势是什么？

选择采用房地产建筑销售公司（SCCV）制度有许多优势，特别是在管理方面。

创建 SCCV 非常简单。公司的运作没有特别的法律规定，这解释了在诸如确定合伙人章程等问题上的巨大灵活性。事实上，公司章程是自由设定的，可以指定其中一名合伙人或第三方为经理。也可以有一名或多名经理来管理 SCCV。但是，如果要修改章程会有更多的法律限制。

这种公司性质的征税允许每个合伙人根据其股本份额缴税，因此 SCCV 不是任何特殊税款的征收对象。可以说SCCV在缴税问题上是透明的。

SCCV是唯一一种在成立后便可立即实现收益的公司类型，这是不动产共有制度和SCI都无法完成的。

最后，资本可以是可变的，在有新的股本注资时，可以避免许多繁杂的手续。

• SCCV有什么缺点？

SCCV 的宗旨是不能改变的：即建造一个旨在立即转售的房产。这一点不能被用在简单的财产交易商或资产管理活动中。如国出现这种情况，您可能将面临税务局对您税务情况的审查和整改决定。

事实上，立法者用意是对 SCCV实行所得税的税制，所以合伙人就要谨慎行事，因为合伙人的责任很可能会涉及他们自己的资产。

建造工程的很多不可预测性是另一个难点。工程很难保证按时完成。

最后，SCCV 的短暂性导致每完成一笔房地产交易就要进行清算。事实上，SCCV虽然可以存续 99 年，但是一旦公司目的完成（即每次建筑销售结束），SCCV 就会解散并清算。

SCCV 在税收和社会收费方面具有优势，如果目标是在房产建成后立即从资本收益中受益，那么 SCCV 是最简单的形式。因此，在选择这种公司形式来管理工程前，专业律师的意见非常重要。如果该制度符合您的房地产项目，律师还可以指导您解决选择 SCCV 制度可能产生的所有税务问题。

法国奥鹏律师事务所（Avocats Picovschi） 在房地产法、商法或税法方面具有具有非常优秀的律师团队，我们竭诚为您提供帮助，协助您创建公司并进行法律跟进，还可以在您与税务机关或债权人发生纠纷纠纷时维护您的利益。