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商业租赁合同:委托专业律师起草,可以有效地避免合同无效

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如果您正在考虑打拼一番自己的事业,开始经营属于自己的生意,那么向这个目标迈出的第一步就是找到合适的店铺以及和原来的店主洽谈并准备起草一份条件恰当的商业租赁合同。这其中的每一步都可能影响到这项新事业的进展,所以如果能有律师来保驾护航,尤其是来保证商业租赁合同的规范性和公平性,一个平稳的起步奠定了未来良好的发展势头。具体来讲,对于一个完整的有效的商业租赁合同,很多特殊的条款和内容都需要涉及并且以书面形式确认,否则该合同有可能被认定为无效。法国PICOVSCHI奥鹏律师事务所,作为法国巴黎商业法律老字号律所,将向您解释为什么在合同起草阶段律师的陪同和介入的重要性,这会为您免除很多的后顾之忧。

律师为商业租赁转让加上保险

商业(店铺)租赁合同是一种特殊的租赁合同,这个合同将出租转让人和承租接手人紧密地连接在一起多年。能够充分考虑各种可能发生的情况并谨慎地起草是有可以有效地避免合同无效而使得您的商业资本受到不必要的损失。

商业租赁合同受《法国商法典》第 L. 145-4 条及其下级条款的约束。 它的独特之处在于大量条款是由法律硬性约束的,尽管双方谈判对合同内容也有着巨大的影响。 合同起草不当或遗漏某些内容可能会给商家带来严重后果。 因此,这不是可以掉以轻心的法律行为。 这需要称职的律师为您提供建议和指导,以确保您的交易安全并进行的谈判是对在您有利方向下进行的。

除特殊情况外,法律原则上不强加任何关于商业租赁的具体形式:因此可以由出租人承租人口头订立。然而,以书面形式起草租赁合同对于明晰每个人的义务从而避免任何后续纠纷有至关重要且必不可少的作用。同时需要注意的是,某些法律规定的条件必须在合同中提及,例如:

  • 租期,原则上不能少于9年;
  • 对于从事手工艺、工业或商业活动的商铺的用途。关于这点,承租人只能在商铺内进行合同中明确规定的商业活动,除非合同中规定有完成商业场地去专业化程序。另请注意,可以签订一种允许几乎任何商业活动的“万能商业租赁”合约 (un bail « tous commerces »)。

此外,还有一些条款因为与现行立法规定有悖,即使在合同中有所规定也会被视为无效。例如,《商法典》不承认纯粹而简单地禁止商业租赁转让的条款。

律师的协助就可以让您全面的完整的了解您在商业竹林转让中,不论是作为转让人还是受让人,其义务和权利,使得合同在法律框架内生成,最重要的是更好地预测合同执行过程中可能发生的风险和事件。归根结底,能够考虑到所有情况是最理想的规避风险的方式。

事实上,考虑所有情况是至关重要的。尤其是您有重新装修店面的计划?同时还要仔细了解转租或者转售的条件,特别是与店铺商誉和经营同时转让的情况就更为复杂。

律师在这一领域的专业知识将是与您一起规划未来商业开发的护身符。 一位称职的商业律师会对您的项目进行细致的分析,谨慎细致的分析和起草商业租合同,并确保合同执行的规范和正确。

律师可以帮您洽谈到更好的价格

在整个商业租赁合同的起草过程中,最复杂也是最关键的一步就是对店铺租金的定价。一个好的律师,在充分运用自己掌握的专业知识的基础上,还要对商业谈判有丰富的经验,才可能在承租人和出租人之间在谈判中为自己的客户找到最佳的解决方案和价格。本所律师中不乏具有房地产代理人资格的律师,这使得我们的律师对商业店铺市场更加游刃有余。

租金价格由双方自由决定,并且只能在签订后 3 年后修改。出租人和承租人都可以提出修改租金价格的要求。这里有一点要特别注意的是,如果租金的设定是自由的,但是租金的修订是须遵守法律中一些限制性的规定(商法典第 L. 145-38 条及其下级条款)比如修订后的租金是由涨幅上限的。同样,修改租金需要遵守一个特殊程序。要充分了解有关修改租金金额的条款的问题,律师可以向您提供宝贵的帮助,以最好地从法律的层面维护您的利益。

请注意,即使关于修改租金价格的的问题很多都有法可依,例如浮动比例条款,仍然可能会出现争议。例如,在2016的一项判决中,最高法院认定一项仅规定上涨指数的浮动条款的不合理性。(Cour de cassation, 3rd Civil Chamber, 2016 年 1 月 14 日,n° 14-24.681)。

另外要注意的是,业主可以增加一个通常称为“无门槛”的条款,即承租商在租约开始时仅向业主交付一个入场费。其性质、额外租金或(换取商业利益)补偿款,原则上应在合同中注明。

在与出租人谈判的过程中获得律师的协助,能够确保您的利益,并且使您能够更平和的规划未来的商业活动。

律师在商业租赁关系中为您提供从头到尾的支持

要知道通常在租赁合同中是要标明商业活动范围的,但经常发生接手店铺的一方希望改变活动或简单地用其他经营活动补充其主要活动的情况。比如新店主决定将原来的珠宝店改造成服装店,或者计划在面包店里开设茶室?即使您没有在最初的合同中订立允许您修改全部或部分商业活动的条款,但是要求您的出租人同意您开展与合同最初规定的活动不同的活动,还是完全可能的。您的律师可以在“店铺的去专业化的”司法程序中为您提供帮助,或者在出租人拒绝的情况下,代表您向法院提起诉讼。

关于商业租赁的转让,在很多情况下,需要得到出租人的事先同意。如果合同中并非这样规定,那么,在转让租赁时,您也有义务将上述转让通知出租人以避免转让行为的无效后果。

讲述到现在您应该理解,起草商业租约不是一件小事。如果您执意冒险自己起草这样的合同可能会产生灾难性的后果。

法国奥鹏律师事务所(Avocats Picovschi) 将能够更好地解析和处理租赁合同中对您的利益至关重要的条款,并在发生冲突时为您提供最有效率的法律帮助。

该文章可在网上供市民参考。我们会根据需要定期更新。由于法律制度的不断发展,我们不能保证本文中的信息仍然有效。如果您有任何关于本文的法律问题或疑问,可以通过电话+33 1 56 79 11 00联系我们。本律师事务所不为该文章包含的不准确或者过时的条款承担责任。

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